突如其来的经济危机，正在影响着我们每一个人的生活。自本次危机爆发以来，美国房产经过了一轮幅度较大的价格调整，跌幅20％～～40％，投资价值已经显现。4月11日，迈斯林集团与美国房产专业人士联合为举办了一次美国房产投资讲座，为来宾们介绍了美国房产的走势情况、带来了投资美国房产的一手信息。
4月11日美国房产讲座在迈斯林集团北京公司举行
主讲嘉宾Bob Yang 从2002年开始从事房地产投资、管理以及中介业务，出色业务表现在当地房屋中介市场获得了极佳口碑，2006 年受美国政府的房屋监管机构（Federal Housing Administration）委托开始在亚特兰大地区销售政府拍卖房，前后数量达到200多栋；并于2008年成为美国两个最大房贷公司之一的“房地美 ”（Freddie Mac）在亚特兰大地区的指定房屋销售经纪公司。截止2008年末，已经为“房地美”成功销售出银行法拍房屋60余栋。
Bob Yang先生为来宾介绍“法拍屋”
Bob的演讲主要围绕最有投资价值的“法拍屋”进行介绍。在此，我们也向大家解释一下什么是法拍屋。什么是foreclosure？国内很多媒体都把它翻译为“法拍屋”,其实foreclosure指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。
一般来说，当屋主停止还贷后三到六个月，债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》（Notice ofDefault-简称NOD）并在当地政府机关做记录，公诸于众，从此foreclosure就开始了。以下是几种法拍屋的终结形式和购买方式：
一、宽限期的法拍屋
贷款人或屋主在各州法律允许的宽限期（graceperiod）内设法还清所拖欠的贷款而使原贷款得到复效（reinstate）。这个宽限期一般有三个月，也叫做pre-foreclosure。
在这期间，如果利息降了，屋主可以申请“重新贷款”（refinance）以获得较低的利息来降低每月的还贷数目，从而保住自己的房子。但是如果房价已下降到接近屋主的欠款数目，没有净值之后就不可能获得重新贷款了。在这种情况下，目前，屋主可以申请“修改贷款”（loan modification），债权人会根据屋主的经济情况来决定是否给予适当的降息等，从而让屋主能够继续还贷供房。
二、亏本出售的法拍屋
贷款人或屋主在宽限期内将房产卖给第三者，这样其销售所得即可用于还清贷款，其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款，这时屋主便可以申请“亏本出售”（shortsale），债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。
购买亏本出售的法拍屋，需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能攒一分钱了，所以为了吸引买主的报价，其挂牌价往往远低于市场价，且未经得债权人同意，当买主有意给屋主开价购买后，屋主才能向债权人申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待（一般从一个月到半年不等），甚至永远也等不到结果，或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被债权人接受了，买主还有时间去完成产权查验和房屋检查，也有可能得到比市价还低20～40%的折扣。
三、拍卖中的法拍屋
在宽限期终了阶段，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，其房产就会以公开拍卖的方式（public auction）试图卖给第三者。
购买拍卖中的法拍屋，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，但是，公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。
四、银行持有的法拍屋（市场上绝大多数的法拍屋就是这种形式）
债权人取得产权，然后再放到公开市场上转卖。债权人可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权，也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the lender，简称REO），购买银行持有的法拍屋，可以直接与债权人讨价还价。一般来说债权人会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况，买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段的卖价。
如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。
Bob已经成功成交了很多法拍屋，其中有些房屋以不到10万美元的价格成交。在讲座中，他也向来宾们指出了购买法拍屋的一些注意事项，并耐心解答了客户的疑问。比如，看房前首先要考察房屋的真实信息。每周二美国政府官方网站上都会发布法拍屋的消息，上面会有每个房屋的具体信息。购房人在看房时是不能够进屋参观的，只能在外面看房子的外观。作为一个有信用的房产经纪人，经纪人是要把房屋的每个细节信息询问清楚，对残缺的地方拍照，并告知购房人。同时购房人也要注意询问房屋是否有欠付的费用和税金，否则即便是以很低的价格把房屋买过来，只要完成产权的转让，与房屋有关的所有债务也自动转到新的主人名下了。这是购房人一定非常需要小心的地方。
为了使客户更直观的了解美国的房产和具体的房源，迈斯林集团也会为感兴趣的客户安排“美国购房考察团”的行程。感兴趣的朋友可与我公司咨询顾问联系，电话：010-65545866转时小姐。